Das geltende Bauvertragsrecht ist zweckmässig und ausgewogen. Bei Baumängeln sind Bauherrinnen und Bauherren aber teilweise ungenügend geschützt. Der Bundesrat sieht, gestützt auf diverse Motionen, Revisionsbedarf und hat am 19. August 2020 eine punktuelle Anpassung der Gesetzesartikel in die Vernehmlassung geschickt. Mit der Revision soll die Situation von Bauherrinnen und Bauherren verbessert werden. Der Vorentwurf ist kompatibel mit den in der Praxis bedeutsamen Normen des Schweizerischen Ingenieurs- und Architektenvereins (SIA). Der nachfolgende Beitrag soll einen Überblick über die geplanten Neuerungen schaffen.
Frist zur Rüge von Mängeln auf 60 Tage verlängern:
Bei der Erstellung eines Bauwerks kommt es immer wieder zu Mängeln. Hat der Besteller bei der Prüfung des Bauwerks einen Mangel erkannt, so muss er gegenüber dem Unternehmer Anzeige machen. Die Anzeige hat nach heute geltender Praxis unverzüglich nach Entdeckung des Mangels zu erfolgen. Gemäss Bundesgericht gilt als Richtwert eine Rügefrist von 7 Tagen. Der Vernehmlassungsentwurf schlägt neu eine Frist von 60 Tagen zur Rüge von Mängeln bei unbeweglichen Werken vor. Diese Rügefrist soll nicht nur für Werkverträge, sondern auch für Grundstückkaufverträge gelten. Die Regelung soll jedoch dispositives Recht bleiben. Den Vertragsparteien steht es daher frei, die Rügefrist vertraglich zu verkürzen oder zu verlängern. Wird jedoch nichts anderes vereinbart, mildert der Revisionsentwurf die heute geltende Härte der kurzen Rügefrist in Kombination mit der Verwirkung der Mängelrechte.
Nachbesserungsrecht an Bauten für persönlichen Zweck:
Beim Kauf von Neubauten oder Stockwerkeinheiten werden die dem Käufer oder dem Werkbesteller zustehenden Mängelrechte häufig wegbedungen. Als Ersatz hierfür werden diesem meist die Mängelrechte des Verkäufers oder Werkunternehmers gegen seine Subunternehmer abgetreten. Diese Vertragslage ist für den Käufer oder Werkbesteller aus verschiedenen Gründen unbefriedigend. Im Vernehmlassungsentwurf schlägt der Bundesrat deshalb vor, dass das bestehende Nachbesserungsrecht für Baumängel künftig von Gesetzes wegen nicht mehr ausgeschlossen werden kann, wenn der Bau persönlichen oder familiären Zwecken dient. Diese Regel soll auch für Werk- und Grundstückkaufverträge über solche Bauten gelten.
Ersatzsicherheit zur Abwendung des Bauhandwerkerpfandrechts:
Schliesslich soll die Situation in einem weiteren Punkt verbessert werden. Nach geltendem Recht haben Handwerker und Unternehmer, die auf einem Grundstück Arbeit (und Material) für eine Baute geliefert haben, für ihre Forderung Anspruch auf Errichtung eines gesetzlichen Grundpfandrechts auf diesem Grundstück. Der Grundeigentümer kann einen entsprechenden Eintrag des Grundpfandrechts im Grundbuch abwenden, indem er für die Forderung hinreichende Sicherheit (Ersatzsicherheit) leistet. Es besteht das Risiko, dass ein Generalunternehmen seine Zahlungen nicht an die Subunternehmen weiterleitet und diese ein solches Pfandrecht geltend machen. Die Bauherrschaft kann einzig die Forderung zweimal begleichen oder beispielsweise eine Bankgarantie leisten. Zur Verbesserung der Situation soll gemäss dem Vernehmlassungsentwurf eine solche Ersatzsicherheit die Verzugszinsen nur noch für zehn Jahre und nicht wie bisher für unbeschränkte Zeit decken müssen.
Das Bau- und Immobilienrecht gehört zu unseren Kernkompetenzen. Unsere erfahrenen Anwälte beraten Sie gerne bei Fragen rund um das Thema und verhelfen Ihnen Ihre Interessen kompetent und effizient zu vertreten.
verfasst im Mai 2022 | Noelle Christ