Mit Wirkung ab dem 1. Januar 2026 treten durch Beschluss des Bundesrates umfassende Änderungen im Obligationenrecht (OR) sowie im Zivilgesetzbuch (ZGB) in Kraft, welche die Rechtsstellung von Bauherren und Immobilienerwerbern signifikant stärken. Die Anpassungen betreffen insbesondere das Werkvertragsrecht sowie den Grundstückkauf bei Neubauten.
1. Zwingender Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung
Für Bauwerke, die zum persönlichen oder familiären Gebrauch bestimmt sind, wird ein unabdingbarer Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung gesetzlich verankert. Dieser Anspruch gilt sowohl:
- im Werkvertragsrecht gemäss Art. 368 Abs. 2bis revOR, als auch
- im Grundstückkaufrecht gemäss Art. 219a Abs. 2 revOR,
sofern es sich um Neubauten handelt – also um Bauwerke, die entweder noch zu erstellen sind oder innerhalb der letzten zwei Jahre erstellt wurden.
Eine vertragliche Wegbedingung dieses Nachbesserungsanspruchs ist ausgeschlossen.
2. Neuregelung der Mängelrügefristen – neu fix 60 Tage
Ein zentraler Bestandteil der Revision betrifft die Mängelrüge. Anstelle der bisherigen unbestimmten Pflicht zur sofortigen Rüge (gem. bisheriger Rechtsprechung in der Regel zwischen sieben und zehn Tagen) gilt künftig eine fest definierte Frist von 60 Tagen:
- bei offenen Mängeln: ab Ablieferung des Werkes oder der Liegenschaft,
- bei versteckten Mängeln: ab deren Entdeckung.
Diese Frist ist zwingend; eine vertragliche Verkürzung ist unzulässig. Ziel ist die Vermeidung des bisher häufigen Anspruchsverlustes infolge zu kurzer oder unklarer Rügefristen.
3. Absicherung der Verjährungsfrist
Die fünfjährige Verjährungsfrist für Mängelrechte bei Bauwerken wird durch die Gesetzesrevision ausdrücklich gesetzlich abgesichert. Eine vertragliche Verkürzung dieser Frist ist künftig nicht mehr zulässig.
4. Verhältnis zur SIA-Norm 118
Die Regelungen der SIA-Norm 118 treten in einem entscheidenden Punkt hinter die neue gesetzliche Regelung zurück. Während die Norm bislang vorsah, dass Mängel innerhalb der ersten zwei Jahre jederzeit, danach aber „sofort“ gerügt werden müssen, gilt für alle ab 2026 abgeschlossenen Verträge zwingend die gesetzliche 60-Tage-Rügefrist des OR – auch bei vertraglicher Einbeziehung der SIA-Norm 118.
5. Präzisierung zur Ersatzsicherheit für ein eingetragenes Bauhandwerkerpfandrecht – Zins für 10 Jahre
Nach bisheriger Praxis wurde eine Ersatzsicherheit (z. B. Bankgarantie) zur Ablösung des eingetragenen Bauhandwerkerpfandrechts nur dann als hinreichend anerkannt, wenn sie wie ein Bauhandwerkerpfandrecht auch zeitlich unbeschränkt Verzugszinsen abdeckte. Die Revision stellt nun in Art. 839 Abs. 3 ZGB klar, dass eine Ersatzsicherheit auch dann als hinreichend gilt, wenn sie:
- die Forderungssumme sowie
- Verzugszinsen für eine Dauer von zehn Jahren
abdeckt (klare Begrenzung der Haftungsdauer).
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verfasst im Januar 2026 | Lars Dubach, Rechtsanwalt und Notar